201901Business Logistics

LOGISTICS REAL ESTATE

gen door enkele grote Chinese logistieke ope- ratoren. Naast de aangehaalde plannen van Cai- niao in Luik heeft Lingang Group in de haven van Zeebrugge 30 hectare verworven. Daar zal de komende jaren een grote logistieke hub worden ontwikkeld die zich zal richten op de handel tussen Europa enChina, via dehaven vanHangzhou. W. Goossens: “Die megaprojecten bevestigen wel het belang van onze zeehavens, binnenvaart en cargoluchthavens. Weliswaar kan het gebrek aan grote terreinen die goed ontsloten zijn via de waterweg, het spoor en de weg een rem op het opnamevolume zetten. Vooral logistieke opera- toren hanteren steeds vaker een synchromodale strategie voor hun distributiecentra. Net als bij het project voor Alibaba kwam er ook in Zeebrugge heel veel steun vande overheid. Dat benadrukt het grote belang van politieke steun. Jammer genoeg worden heel wat projecten toch nog tegengehou- den door het gebrek daaraan. Zeker wanneer het nogniet concreet iswie de toekomstige gebruikers worden, verlopen vergunningstrajecten nog vaak erg moeizaam. Meer goodwill en flexibiliteit is vol- gens mij heel belangrijk om nog meer belangrijke projectennaar ons toe te trekken.” Verder verwacht JLL dat in de toekomst nieuwe technologieën, de opmars van e-commerce en verregaande automatisering een impact kunnen hebben op de vorm en de inrichting van nieuwe logistieke gebouwen. Daarbij denken we bijvoor- beeld aan de opmars van logistieke hoogbouw, meer opslag op verschillende niveaus en een nieuw type lay-out voor crossdockgebouwen. W. Goossens: “De klassieke ‘vierkante doos’ vol- staat vaak niet meer, zeker wanneer we niet over de klassieke distributiemodellen spreken. Als we samenzitten met partijen die een nieuwbouw- project willen, zie je in het technische lasten- boek bijvoorbeeld een of meerdere mezzanines opduiken. Er worden veel vaker specifieke con- figuraties gewenst met het oog op automatise- ring en ook de gevraagde hoogte stijgt heel vaak boven de 12 meter uit. Gebruikers van logistieke gebouwen denken dus – terecht – veel beter na over hoe ze hun toekomstige activiteiten vorm willen geven.” TC

JLL verwacht dat in de toekomst nieuwe technologieën, de opmars van e-commerce en verregaande automatisering een impact kunnen hebben op de vorm en de inrichting van nieuwe logistieke gebouwen. Denken we maar aan de opmars van logistieke hoogbouw, meer opslag op verschillende niveaus en een nieuw type lay-out voor crossdockgebouwen.

meest populaire plaatsen in die regio in feite geen grote ruimtes meer onmiddellijk beschikbaar zijn. Dat zal ertoe leiden dat de opnamecijfers in die regio komend jaar onvermijdelijk zullen terugzak- ken, zeker als het op verhuringen aankomt”, voegt Walter Goossens eraan toe. “Qua ontwikkelingen zit er wel nog een en ander indepijplijn. Zowerken we sinds een paar jaar intensief op een vergun- ningstraject voor een nieuw logistiek platform van 65.000m² in de buurt van Moeskroen, dat welis- waar ook in eigendomzal wordengerealiseerd.” Grondprijzenonderdruk Net als de voorbije jaren, wordt er nauwelijks nog speculatieve ruimte opgeleverd. In 2018 was dat slechts 22.400m², met name een nieuwbouw in Boom door Goodman, van de circa 510.000m² nieuwe logistieke ruimte. Door de grote schaarste aan beschikbare gronden op goede locaties staan de grondprijzen onder opwaartse druk. In 2018 steeg de ‘prime land price’ – zijnde de topprijs voor de beste gronden op de beste locaties – tussen de 6% en de 20%, afhanke- lijk vandepopulariteit vande locatie. W. Goossens: “We stellen vast dat ontwikkelaars doorgaans voor grondposities op multimodale lig- gingen kiezen. Op diemanier kunnen toekomstige gebruikers – op termijn – kiezen voor transport via de weg, het spoor of het water. We merken ook

duidelijk dat er – op een enkele uitzondering na – geen gebouwen meer op risico worden ontwik- keld. Inde toekomst zal dat niet anders zijn.” Wat de huurprijzen betreft, blijft de ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed voor de peri- ferie rond Brussel stabiel op 55 euro/m²/jaar. Ook op de andere logistieke assen zien we geen veran- deringen in de huurprijzen. In de regio Antwerpen lopen die prijzen op tot 48 euro/m²/jaar, op de as Antwerpen-Limburg tot 46 euro/m²/jaar en in de Waalse regio draaien ze rond de 43 euro/m²/jaar. De beschikbaarheidsgraad in logistiek is intussen opnieuw zeer laag. Nationaal ligt die op minder dan3,5%. Boost vanuit China Jones Lang LaSalle voorspelt de markt in elk geval een rooskleurige toekomst. Nu al is er voor 2019 263.000m² in aanbouw, waarvan 82% voor eigen gebruik en18%voorverhuurd is. W. Goossens: “We verwachten dan ook dat we voor 2019 op vergelijkbare opnamecijfers kunnen reke- nen. Het blijft natuurlijk een uitdaging om steeds de juiste gronden en – zeker bij verhuringen – de juiste gebouwen te vinden, vooral nu de bezet- tingsgraadweer oppeil is.”

De komende jaren zal het opnamevolume ook gesterkt worden door de geplande ontwikkelin-

46

W W W . V A L U E C H A I N . B E