VCM2024_03

LOGISTICS REAL ESTATE

ook belangrijke West-Europese afzetmarkten zoals Frankrijk, Duitsland en het VK willen bedienen.”

Tegelijk schreeuwen veel locaties om geschikt personeel. Huurders van logistiek vastgoed zien hier niet meteen verbe tering in. Voor de regio Antwerpen verwacht 81% dat dit de komende twee jaar moeilijk (69%) of zeer moeilijk (12%) te vinden zal zijn. In Brussel is de schaarste nog nijpender. Voor die regio verwacht 84% dat dit een grote (68%) of zeer grote uitdaging (16%) wordt. Iets comfortabeler is de situatie in de regio Genk-Hasselt. In die regio denkt ‘slechts’ 73% moei lijk (68%) of zeer moeilijk (5%) personeel te zullen vinden. Wie hoopt in Nederland en Duitsland meer personeel te vinden, is er aan voor de moeite. Daar is de situatie perfect vergelijkbaar.

Kees Verweij, partner BCI: “Sommige bedrijven besluiten te ‘reshoren’. Op die manier worden ze minder afhankelijk van zeehavens omdat ze dan deels meer produceren in Europa dan in Azië”.

Van de huurders zelf echter wil de overgrote meerderheid maximaal 3% meer betalen. Als het kostenplaatje hoger wordt, zakt de interesse voor een duurzaam gebouw bij de groep huurders zienderogen terug. Stijgt de kostprijs met meer dan 6%, dan verwachten ook de meeste vastgoedontwikkelaars en investeerders dat huurders zullen afhaken. Stijgende arbeidskosten, dalende beschikbaarheid Omdat niet enkel de locatie an sich, maar ook de kosten van de beschikbare arbeidskrachten ter plaatse van belang zijn, bracht BCI eveneens de situatie op de arbeidsmarkt in kaart. Wat de personeelskosten betreft, heeft België minder goede kaarten in handen dan andere landen. Afhankelijk van de regio lopen de kosten voor een magazijnmedewerker op tot 45.000 à 50.000 euro. Daarmee is België op dat vlak een van de duur ste locaties in Europa. Wat de verwachte prijsstijgingen betreft, werd opnieuw de vergelijking gemaakt met de belangrijkste Nederlandse en Duitse regio’s (zie figuur 3). Hoewel de prijzen voor arbeid in België al hoog liggen, verwacht de overgrote meerderheid toch een verdere stijging. Volgens de meeste respondenten zal die stijging in ons land evenwel minder sterk zijn dan in de buurlanden. R. Buck: “Een groot deel van de respondenten gaat uit van een stijging van 2 à 4% over twee jaar voor de meest aantrekkelijke locaties in België. Voor de interessante locaties in Duitsland is de consensus over een percentage van 2 tot 4% nog hoger. En in Nederland gaat men er nog vaker van uit dat de prij zen met minstens 2 à 4% zullen stijgen. Voor Rotterdam en Venlo verwacht zelfs 46% een stijging van minstens 6% of (veel) meer. Met name die hoge loonkosten doen bedrijven die in Europa actief zijn, steeds vaker lonken naar goedkopere regio’s zoals Roemenië en Polen. Uiteraard zal daar dan wel een hogere transportrekening tegenover staan als die bedrijven

Figuur 3 Internationale vergelijking personeelskosten

Tot slot vroegen de onderzoekers zich nog af of huurders bereid zijn hogere operationele kosten te betalen voor een sterk geautomatiseerd magazijn, om zo minder afhankelijk te zijn van schaarse arbeidscapaciteit. Op dat vlak blijkt de bereidwilligheid relatief groot te zijn. Zo zegt 80% volmondig ‘ja’ als er maximaal 3% boven op de regu liere huur komt en nog steeds 60% als er 3 à 6% bijkomt. Lopen de kosten op tot 6 à 9%, dan zakt het percentage tot 37% terug. Als dat hoger dan 9% wordt, dan haakt 85% af. “Daar mogen we uit afleiden dat bedrijven bereid zijn automatisering – en hogere operationele kosten – te omarmen als dat leidt tot een hogere efficiëntie en lagere afhankelijkheid van menselijke handen”, besluit René Buck. TC

39

VALUE CHAIN MANAGEMENT - MAART 2024