Value Chain Management 2022 03

LOGISTICS REAL ESTATE

naar logistiek vastgoed groot. In coronati jden prefereren investeerders logischerwi js logistiek vastgoed boven andere vastgoedcategor ieën, zoals kantoren, retai l en hotels. Liefst 80% van de exper ts voorspelt dan ook dat logistiek vastgoed de komende dr ie jaar een sterke asset bl i j f t, met een gunstig r isicoprof iel . Dat zorgt ervoor dat de opbrengsten voor logistiek vastgoed onder hoge druk staan. R. Buck: “De exper ts verwachten dat de opbrengsten gemid deld met 40 basispunten zul len dalen. Op de meeste plaatsen in Europa mag je tegen eind dit jaar nog op een opbrengst tussen de 3,5 en de 4,5% rekenen. Zo zal die in Antwerpen wel l icht dalen van 4,20% midden vor ig jaar naar 3,9% en in Rotterdam zel fs van 4,2% naar 3,7%. Vooral in Oost-Europa vind je nog aantrekkel i jke opbrengsten, ook al zitten ze ook daar in dalende l i jn. In Boedapest zouden de opbrengsten tegen eind dit jaar nog 6,3% bedragen (tegenover 7,3%) en in Roemenië zel fs 6,85% (tegenover 7,8%) . In Praag (4,15%) en Warschau (4,55%) l iggen de verwachte opbrengsten lager, maar nog steeds zi jn ze aantrekkel i jker dan op veel andere plaatsen in Europa.” Grote interesse in megadistributiecentra Verder verwacht 54% van de logistieke vastgoedexper ts een verdere expansie van het aantal megadistr ibutiecentra. Buck Consultants International heef t het hierbi j over magazi jnen met een oppervlakte van minstens 40.000 vierkante meter. Voor die categor ie wordt een groei van minstens 10% verwacht. De populairste locaties om die magazi jnen neer te poten, zi jn Duitsland, Polen en Neder land. Dat megadistr ibutiecentra populair zi jn, is volgens BCI niet verwonder l i jk. Ze maken het immers mogel i jk schaalvoorde len te creëren. “Binnen e-commerce supply chains bieden ze de nodige ruimte om de ti jdrovende activiteiten van de winkels naar het distr ibutiecentrum over te hevelen, met – niet onbe langr i jk – voldoende ruimte voor verpakkingsactiviteiten en het behandelen van retours. Daarnaast zi jn er uiteraard de strategische overwegingen. Zo laat een megadistr ibutiecen trum vastgoedeigenaars toe in de toekomst verder te groeien en vlot meer klanten te bedienen”, kl inkt het.

Iets meer dan de hel f t van de exper ts geloof t dan ook dat het aantal megadistr ibutiecentra dit jaar sterk zal bl i jven groeien. “Uiteraard hebben zulke immense magazi jnen veel ruimte nodig”, zegt René Buck. “Die ruimte is lang niet meer overal beschikbaar. In sommige landen belemmer t dat plaatsgebrek de verdere groei van de markt, zoals in Neder land. Sommige overheden in Europa stel len zich ook sterke vragen bi j die megadistr ibutiecentra, wat hier en daar ook stokken in de wielen kan steken. Ongeveer de hel f t van de respondenten heef t ook begr ip voor de bedenkingen van overheden. Wel plei - ten veel logistieke vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars voor een Europees Platform dat overheden meer duidel i jkheid kan bieden over de toegevoegde waarde die grote distr ibutie centra leveren. Dat zou de markt op termi jn meer ademruimte kunnen geven.” Last but not least wordt een zeer sterke groei verwacht van nieuwe stadsdistr ibutiecentra, zoals de zogenaamde ‘city hubs’ en ‘ last mi le hubs’. De respondenten voorspel len dit jaar een groei van minstens 10%. Een derde van de respondenten verwacht zel fs een groei van meer dan 25%. Dat neemt niet weg dat het ook voor stadsdistr ibutiecentra niet alti jd evident is om ruimte te vinden op de meest interessante locaties. Als de meest geschikte steden om nieuwe stadsdistr ibutiecentra op te r ichten worden Londen en Par i js genoemd, hoewel die centra daar intussen al goed ver tegenwoordigd zi jn. Ook voor de jaren die volgen wordt nog niet meteen een dal ing van de vraag verwacht. Wel kan het gebrek aan ruimte voor nieuw logistiek vastgoed een rem zetten op de take-up in de meest gegeerde regio’s. Verder wordt schaarste aan maga zi jnmedewerkers een grote uitdaging. Zeker in de logistieke hotspots is de vraag naar logistiek personeel groot en het aanbod beperkt. In die context kunnen verdere robotiser ing en automatiser ing een oplossing zi jn om toch te bl i jven groeien. Tot slot zul len bedr i jven volgens de exper ts steeds meer moeten inzetten op het aantrekken van buitenlandse mede werkers en het creëren van een aantrekkel i jke werkomgeving om de groeiende markt te kunnen bl i jven volgen. TC

37

V A L U E C H A I N M A N A G E M E N T - M A A R T 2 0 2 2